Um novo projeto de lei (66/2025) que regulamenta as hospedagens de veraneio em Porto Seguro-BA foi apresentado pelo prefeito Jânio Natal (PL) à Câmara Municipal no início do mês de dezembro. No documento, a prefeitura usa como principal justificativa para a medida o recente avanço das plataformas digitais de hospedagem, como Airbnb, Booking e similares e seus impactos sobre o mercado imobiliário e turístico da cidade nos últimos anos.
Segundo o Executivo, essas plataformas passaram a ocupar uma lacuna jurídica ao se apresentarem como simples intermediadoras de “locação por temporada”, evitando o enquadramento como serviço de hospedagem, o que as afastaria de regras regulatórias, administrativas e tributárias aplicáveis ao setor hoteleiro.
O texto sustenta que, na prática, a atividade exercida por meio dessas plataformas possui caráter comercial e não residencial, gerando impactos diretos no preço dos aluguéis, na disponibilidade de moradias, na concorrência com hotéis e pousadas e na arrecadação municipal. A prefeitura cita decisões recentes do Superior Tribunal de Justiça (STJ) que reconhecem a natureza comercial da atividade e autorizam condomínios a restringirem esse tipo de uso em imóveis residenciais.
Com o projeto que ainda será analisado pelo Legislativo, Jânio Natal busca reconhecer formalmente a hospedagem em imóveis residenciais como atividade de serviço, sujeita às normas municipais, à Lei Geral do Turismo e à tributação do ISS. A proposta não proíbe a atividade, mas estabelece um marco regulatório para que ela funcione de forma controlada e fiscalizável.
Entre os principais objetivos estão:
- exigir alvará de funcionamento para imóveis usados como hospedagem de curta duração;
- obrigar o cadastro no Cadastur, do Ministério do Turismo;
- definir o imóvel como estabelecimento prestador de serviço, para fins fiscais;
- garantir que plataformas digitais também se cadastrem como contribuintes ou responsáveis tributárias no município;
- assegurar o recolhimento do ISS sobre as diárias;
- criar instrumentos para a fiscalização municipal, hoje limitada;
- proteger o setor hoteleiro formal, reduzindo a concorrência considerada desigual;
- aumentar a transparência e a arrecadação tributária.
O projeto também prevê regras de segurança e proteção social, como a proibição de hospedagem de crianças desacompanhadas sem autorização, restrições ao uso de câmeras internas sem consentimento e a obrigação de comunicação às autoridades em caso de indícios de crimes.
O prefeito pede a tramitação em regime de urgência, argumentando que a proximidade da temporada de verão torna necessária a rápida aprovação da lei para que o município tenha instrumentos legais antes do período de maior fluxo turístico.
Essa urgência alegada pelo prefeito encontra eco em um problema que não é novo para quem vive na cidade. Enquanto o fluxo turístico cresce, moradores permanentes enfrentam dificuldades cada vez maiores para permanecer onde sempre viveram.
Aluguéis sob pressão
Porto Seguro, no extremo sul da Bahia, passa por um momento de expansão turística e populacional. O que a princípio pode ser visto como algo atraente, afinal, quanto mais turistas, maior a arrecadação do comércio e do recolhimento de impostos, pode também apresentar impactos negativos severos em diversos setores, especialmente nos serviços públicos e no mercado imobiliário, afetando diretamente a população local, em especial aqueles com menores condições financeiras.
Entre 2010 e 2022, segundo o censo do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística , Porto Seguro cresceu 32,69% – cinco vezes acima da média do Brasil (6,45%) e 72 vezes o crescimento da Bahia (0,45%). O município passou de 126.581 para 167.955 habitantes. Uma nova estimativa do IBGE coloca Porto Seguro na terceira posição no estado da Bahia em crescimento populacional de 2024 a 2025, atrás somente de Luís Eduardo Magalhães, com estimativa de aumento de 1,5%, e da cidade de Nordestina, com 1,1%. De acordo com os dados, Porto Seguro recebeu 1.623 novos residentes em um ano (+0,9%), chegando a 182,6 mil habitantes. Foi o maior crescimento proporcional municipal da região do Sul da Bahia e da Costa do Descobrimento.
O aumento populacional, claramente relacionado à migração, está associado ao ambiente econômico gerado pelo turismo, com um mercado de trabalho local atraente para a mão-de-obra de regiões próximas. Além disso, o fenômeno também está associado à migração de pessoas do centro-sul do país e até mesmo de outros países, que, após a pandemia, têm conseguido manter seus empregos em regime de home office.
Não é difícil imaginar que o mercado imobiliário, assim como qualquer outro, funciona sob a égide da lei da oferta e demanda. Uma cidade que recebe tantos turistas e que não tem infraestrutura suficiente, nem hotéis e pousadas que dão conta do fluxo turístico, abre um caminho alternativo, os das hospedagens de veraneio. Casas e apartamentos comuns se tornam opções mais baratas de hospedagens de tempo curto e viram uma renda alternativa para donos de imóveis no município. Consequentemente, escasseiam as opções de aluguel fixo para os residentes, segundo as leis do mercado. Mas, como fica a população local?
Zoneamento e segregação espacial
Um dos principais instrumentos utilizados pelo estado a fim de se planejar e garantir minimamente esse direito à moradia, nos centros urbanos, é o Plano Diretor, obrigatório em cidades com mais de 20 mil habitantes.
Em Porto Seguro, o Plano Diretor Municipal mais recente foi estabelecido em 2018. O documento já apontava há anos o cenário flagrante de segregação social e espacial no município, causado pela concentração de investimentos em áreas turísticas, em detrimento das necessidades da população residente.
“No papel”, o Plano Diretor Municipal determina como prioridade o uso do solo à moradia digna, mas o que se vê na prática é o avanço cada vez mais agressivo do “loteamento de veraneio” ou da construção de imóveis como atrativo de investimento.
Hospedagem de veraneio x hotéis
Dados da plataforma Kayak ajudam a dimensionar a pressão do turismo sobre os preços dos imóveis em Porto Seguro. Um levantamento do site, especializado em comparar preços de viagens, mostra que o aluguel médio por temporada em Porto Seguro chega a R$ 17.500 por mês e R$ 4.091 por semana, segundo registros de buscas feitas por usuários nas últimas semanas.
Só com esse estudo preliminar, não é difícil imaginar o quanto tem sido mais lucrativo para os locatários alugar um imóvel para temporada em vez de firmar um aluguel fixo com contrato anual.
Outro dado relevante da amostra recente do Kayak é que, em média, os aluguéis de temporada são cerca de 13% mais baratos do que hotéis.
Caetano Alvarez, empresário que administra um hotel na praia do Mutá há oito anos, é membro da Associação Brasileira da Indústria de Hotéis(ABIH). Ele afirma que plataformas como o Airbnb são uma concorrência desleal: “Eu penso que o Airbnb tem vários problemas, não só para a hotelaria, mas para a sociedade em geral. Ele acaba inflacionando o preço dos aluguéis ou até extinguindo alguns bairros de terem o aluguel por mês para o trabalhador, para quem quer alugar uma casa para morar, porque, ou o aluguel é absurdamente muito caro, ou nem tem aluguel”.
Alvarez explica que os hotéis são prejudicados porque arcam com despesas das quais os imóveis de veraneio no Airbnb são isentos, como alvará sanitário, licença dos Bombeiros, fiscalização, ECAD e até mesmo registro empresarial, como o CNPJ. “Temos um monte de coisa para pagar que o Airbnb não tem. Eu penso que o Airbnb é um problema”, desabafa.
Apesar de entender como algo prejudicial para o setor e para a sociedade, o empresário afirma que não é a favor de que haja proibição, mas sim regulamentação. “Eles estão nadando de braçada, estão ganhando muito dinheiro, e bem fácil, porque não precisam pagar nada”.
Questionado se os aluguéis de temporada em imóveis residenciais têm causado algum impacto na vida dos trabalhadores da hotelaria, o Sindicato dos Trabalhadores em Bares, Restaurantes, Hotéis, Pousadas, Condomínios Residenciais, Flat Services, Bingos, Parques Aquáticos e Similares do Extremo Sul da Bahia (SINTHOTESB) respondeu à reportagem que “o Airbnb não está afetando a classe trabalhadora”, pois, de acordo com a associação, há mão de obra sobrando para os trabalhadores do setor.
Renda não acompanha aluguéis
O desafio do acesso à moradia em Porto Seguro também passa pela renda da população local. Segundo o IBGE, o salário médio mensal dos trabalhadores formais era de 2 salários mínimos em 2022, valor que coloca o município apenas na 116ª posição na Bahia, de um total de 417 municípios, e na 2.269ª colocação no Brasil.
No total, 47.202 pessoas estavam ocupadas em postos de trabalho formais em 2022, o que dá ao município destaque regional na geração de empregos. Ainda assim, a comparação entre renda e custo de vida mostra um claro desequilíbrio: enquanto os aluguéis facilmente ultrapassam os R$ 2.000 em determinadas regiões da cidade, boa parte dos trabalhadores não tem margem suficiente para assumir esse gasto sem comprometer o orçamento familiar.
A dificuldade de fechar essa conta aparece na rotina de quem tenta alugar e permanecer na cidade. Samayra, moradora do bairro Campinho, vive de aluguel e diz que o valor pedido pelos proprietários ficou “fora da realidade de quem ganha salário de balcão, de hotel, de restaurante”. Segundo ela, mesmo para imóveis pequenos, o preço já parte de cerca de R$ 1.500 mensais.
“A maioria das pessoas daqui ganha uns R$ 1.500, e com desconto cai pra R$ 1.300. Em Goiânia, que é capital, você ainda acha quitinete de R$ 600, R$ 700. Aqui, uma quitinete chega a R$ 1.500”, relata.
Ela conta que o custo de vida também é afetado pela presença constante do turismo: “A gente sempre acaba pagando como se fosse turista. Dependendo do mercado, se você não prestar atenção, paga valor de turista na comida também”.
Enquanto no mercado convencional o aluguel de uma casa de 1 ou 2 quartos em Porto Seguro pode variar entre R$ 1000 e R$ 2.500, conforme o bairro e a condição da moradia, no veraneio os números sobem a patamares muito mais altos. Para medir essa diferença, a reportagem realizou em 7/9/2025 um levantamento no Airbnb, selecionando imóveis inteiros com no mínimo dois quartos, capacidade para dois adultos e duas crianças, disponíveis durante todo o mês de outubro. O resultado mostrou 270 anúncios ativos.
A consulta identificou preços que vão de R$ 2.972 a R$ 39 mil, com média de R$ 11.480 e mediana de R$ 9.750 por mês.
Se, somente no Airbnb, 270 imóveis inteiros estão disponíveis, considerando somente aqueles com os filtros aplicados, ao todo, quantas residências em Porto Seguro estão deixando de estar no mercado de aluguel convencional e qual o impacto disso na escassez e preço dos aluguéis convencionais?
Vítimas da especulação
Elias Muniz dos Santos, de 60 anos, pedreiro, morreu no dia 25 de outubro vítima de uma tragédia após o deslizamento de terra na rua da Vala, em Arraial d’Ajuda, ocasionado pelas chuvas intensas que acometeram a região na segunda quinzena do mês. De acordo com informações colhidas pela reportagem com moradores locais, Elias vivia com o filho de 18 anos em uma casa construída por ele mesmo.
Elias era pedreiro e, segundo vizinhos, havia erguido a moradia de forma independente, sem acompanhamento técnico. A residência ficava em uma encosta, área reconhecida pela prefeitura como de risco geológico.
Segundo a Defesa Civil do município, o deslizamento de terra deixou 35 pessoas desabrigadas e outras 11 desalojadas. Ao todo, setenta e três pessoas foram afetadas pelas chuvas.
A região do deslizamento foi isolada e interditada para evitar novas vítimas. As famílias que ficaram desabrigadas foram orientadas sobre o benefício do aluguel social.
O deslizamento que vitimou Elias Muniz dos Santos não é um episódio isolado, mas um sintoma de um modelo de ocupação desordenado, em que o crescimento turístico e o déficit habitacional coexistem sem equilíbrio.
Segundo o Censo Demográfico, Porto Seguro possuía 83.218 domicílios em 2022. Desses, 60.234 (72,38%) eram ocupados permanentemente, 11.874 (14,27%) estavam vagos e 10.258 (12,33%) eram de uso ocasional, categoria que abrange imóveis de temporada e casas de veraneio.
Esses dados indicam que, embora o município tenha um número elevado de imóveis construídos, uma parcela significativa do estoque não é voltada à moradia permanente.
Com mais de 10 mil imóveis de uso ocasional e outros 11,8 mil não ocupados sob a pressão da opção pelos alugueis de temporada, mais de um a cada quatro imóveis na cidade podem tornar-se indisponíveis para moradores permanentes. Internacionalmente, constata-se que isso aumenta os preços médios dos aluguéis e, por isso, várias prefeituras ao redor do mundo estão adotando ações para enfrentar o problema.
Um estudo da Comissão Econômica das Nações Unidas para a Europa (Unece), realizado em 43 cidades de 17 países, e divulgado em dezembro de 2022, apontou que plataformas como o Airbnb já transformam a dinâmica urbana em metrópoles como Londres, Paris, Barcelona e Lisboa, onde o desinteresse na oferta por moradia de longo prazo se tornou um desafio para o poder público.
A pesquisa revela que na cidade de Menorca (Espanha), até 59% das moradias passaram a ser usadas para temporada, reduzindo a oferta de contratos convencionais e elevando preços. Em outro município espanhol, Girona, na Catalunha, o índice chega a 33%, o que representa um terço dos imóveis.
O estudo também chama atenção para os problemas ocasionados pela gentrificação, que ocorre quando bairros populares sofrem rápida valorização imobiliária. Esse fenômeno gera consequências como perda de qualidade de vida para os moradores originais, devido ao aumento do barulho, da poluição e da pressão não planejada sobre serviços de saúde e transporte. Além disso, a gentrificação encarece o comércio e moradias no entorno, afastando famílias de menor renda, que acabam substituídas por moradores com maior poder aquisitivo ou por usos voltados ao turismo e lazer. Em outras palavras, famílias com menor poder aquisitivo são, paulatinamente, “empurradas” para fora das áreas turísticas e centrais da cidade por já não terem condições financeiras de se manterem por ali.
Como resposta a esse fenômeno, várias cidades apontadas pela ONU adotaram políticas regulatórias, como a cobrança de impostos específicos, limites de tempo para listagem e diferenciação entre anfitriões eventuais e profissionais. Londres, por exemplo, arrecadou cerca de 7 bilhões de euros em 2019 apenas com o recolhimento de tributos sobre esses aluguéis.
Os pesquisadores apontam que esse tipo de política é uma ferramenta que ajuda a equilibrar os benefícios econômicos do turismo com a necessidade de manter imóveis disponíveis e acessíveis para os moradores permanentes.
No próprio site da Airbnb, a empresa fornece uma página específica sobre a regulamentação de hospedagem em cidades como Londres e Amsterdã. Uma das regras em Londres apresentadas, por exemplo, é que espaços inteiros para curta duração têm um limite de 90 noites por ano em Londres e 60 noites por ano em Amsterdã. Passado esse limite, os anfitriões terão seus anúncios pausados ou bloqueados no calendário de hospedagem de duração curta até que chegue o dia 1° de janeiro do ano seguinte, quando o limite de noites será zerado e os anúncios, obviamente, serão liberados
A voz do mercado
Os números ajudam a dimensionar o problema, mas, para quem atua diariamente no mercado, a percepção é ainda mais clara. Bruno Correa, mineiro de Caratinga que atua como corretor de imóveis em Porto Seguro há cinco anos, aponta: “A cada 100 imóveis anunciados, pelo menos 15 são destinados à temporada. Isso cria um incômodo, um problema real para quem procura aluguel permanente”.
Bruno conta que muitos compradores chegam à cidade motivados pela ideia de transformar o imóvel em fonte de renda rápida. “Muita gente vem emocionada com a cidade, compra pensando em alugar para temporada. Mas depois percebe a dor de cabeça que é e acaba preferindo a paz de um contrato fixo”, afirma.
O corretor aponta que, no campo do aluguel tradicional, os valores não têm subido tanto segundo o índice de inflação – o fator principal a pressionar o mercado é mesmo a escassez. “Não houve alta nos últimos dois anos, até porque o IGP-M fechou negativo. Mas a falta de imóveis é tão grande que um apartamento anunciado de manhã já está alugado à tarde”, relata, em relação ao índice de inflação normalmente utilizado para reajustar os aluguéis.
Na visão do corretor, viver em Porto Seguro é, ao mesmo tempo, atrativo e desafiador. “O custo de vida é altíssimo, e a logística é complicada. É como viver na curva de um rio, sempre sofrendo com a força da praia”, compara.
Minha Casa Minha Vida
O programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV), principal programa federal destinado a enfrentar o problema do déficit habitacional, já entregou milhares de moradias em Porto Seguro desde sua criação, mas os dados mais recentes revelam uma queda no volume de novas unidades financiadas nos últimos anos.
Entre 2009 e 2014, a cidade recebeu empreendimentos de grande porte, como os residenciais Porto Seguro I, II e III, além do Vista Alegre e do Vila Parracho. Juntos, esses projetos somaram 3.946 unidades habitacionais já concluídas e entregues, todas financiadas pelo governo federal via Caixa Econômica Federal.
A partir de 2016, entretanto, a curva caiu. O ano de 2021 marcou o piso, com apenas 5 unidades financiadas, revelando uma forte desaceleração. Em 2025, até maio, só 15 contratos haviam sido firmados.
Moradora do Residencial Vila Parracho, Camila Santos, de 35 anos, vive no local desde a inauguração, em 2016, e explica como foi o processo de conquista da casa própria e o impacto dessa mudança.
Estudante do Bacharelado Interdisciplinar em Humanidades, da Universidade Federal do Sul da Bahia (UFSB), ela conta que hoje divide o imóvel com mais cinco pessoas: esposo, três filhos e uma enteada. Antes de receber a unidade, a família morava de aluguel e enfrentava dificuldades para manter os pagamentos. “A maior dificuldade sempre foi o aluguel”, resumiu.
O processo de seleção para receber a nova moradia, segundo ela, ocorreu por meio de inscrição e análise dos candidatos. O momento da entrega ainda está vivo na memória: “Na época eu estava morando em Belmonte, quando me ligaram dizendo que eu tinha sido selecionada. Eu chorei tanto. Vim para Porto assinar o contrato e pegar a chave. Por dias eu fiquei sem acreditar”.
Ter a casa própria trouxe alívio e novas perspectivas: “Mesmo pagando as parcelas, eu sabia que estava pagando algo que era meu”.
Ausência de estudos
A reportagem entrou em contato com a Secretaria Municipal da Casa Civil, responsável pela Assessoria de Comunicação de Porto Seguro, para verificar se há estudos municipais recentes sobre os preços dos aluguéis ou o impacto do turismo de temporada sobre o mercado imobiliário local. Segundo o secretário adjunto, Washington Cezar Gonçalves Aguiar, chefe da Comunicação do município, não há nenhuma pesquisa ou levantamento público sobre o tema.
“O que houve e há é um censo que a prefeitura realiza frequentemente sobre o quantitativo de leitos, mas esse estudo não faz referência ao impacto do aluguel na modalidade residencial. Até onde sei, esse tipo de levantamento nunca foi feito”, afirma.
O secretário também confirmou a inexistência de levantamentos municipais sobre déficit habitacional. “Pela prefeitura, não. E, pelo que sei, não está na agenda. A demanda do município é essencialmente social e, portanto, um levantamento mais específico seria voltado a essa faixa”, explica.
Apesar disso, Aguiar mencionou que o município mantém um pleito junto ao governo federal, no setor habitacional, que pode contemplar cerca de mil imóveis pelo programa Minha Casa Minha Vida em 2026. O número, segundo ele, não atende nem 50% da demanda local, o que associa o cenário de Porto Seguro à média nacional de déficit habitacional.
Questionado se existe algum tipo de benefício social fornecido pelo município voltado à moradia, Aguiar afirmou que a prefeitura mantém um programa de aluguel social, voltado a famílias em situação de vulnerabilidade ou que vivem em áreas de risco, embora o número de beneficiários não tenha sido divulgado.
“A prefeitura tem esse levantamento sobre moradias de risco e oferece o aluguel social. Mas não tenho aqui o quantitativo nesse momento”, disse.
O secretário também detalhou que há novos pleitos habitacionais apresentados pela prefeitura ao governo federal, e que a cidade deve ser contemplada com cerca de 1.500 novas unidades habitacionais em 2026.
“O município já está cadastrado para o projeto e a contemplação está bem adiantada”, destacou Cezar.
